«ابطال سند رسمی» فقط با دو مبنا ممکن است: اثبات جعل سند، یا اثبات اینکه سند به یکی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است؛ مانند بطلان معامله یا فروش مال غیر. ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی، انکار و تردید در برابر سند رسمی را نمی‌پذیرد.
سند رسمی، قوی‌ترین دلیل در نظام حقوقی است و قانون، بی‌اعتبار کردن آن را دشوار کرده است. خواهانی که بدون یکی از این دو مبنا دعوای ابطال طرح کند، معمولاً دعوا را از دست می‌دهد.
سند رسمی چیست و چه اعتباری دارد؟
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی را رسمی می‌داند که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی، در حدود صلاحیت آنان و طبق مقررات قانونی تنظیم شوند. طبق ماده ۱۲۹۰، این اسناد درباره طرفین، وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است.
ماده ۷۰ قانون ثبت نیز سندی را که مطابق قوانین ثبت شده است، رسمی و همه محتویات و امضاهای آن را معتبر می‌داند، مگر آنکه مجعولیت آن ثابت شود. ماده ۲۲ همان قانون، پس از ثبت ملک در دفتر املاک، فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت است یا از مالک رسمی به ارث برده است.
ابطال سند رسمی بر کدام مبناها ممکن است؟
| مبنا | توضیح | مستند |
|---|---|---|
| ادعای جعل | ساختگی بودن سند یا امضا، یا تغییر در مندرجات آن | ماده ۱۲۹۲ ق.م |
| بطلان یا عدم نفوذ معامله | معامله‌ای که سند بر آن تنظیم شده، فاقد شرایط صحت است | ماده ۱۲۹۲ ق.م (جهات قانونی) |
| معامله به مال غیر | معامله فضولی که مالک آن را اجازه نکرده است | ماده ۲۴۷ ق.م |
| نقص در تنظیم | مأمور صلاحیت نداشته یا تشریفات قانونی را رعایت نکرده است | ماده ۱۲۹۳ ق.م |
در حالت آخر، ماده ۱۲۹۳ سند را باطل نمی‌داند؛ اگر سند امضا یا مهر طرف را داشته باشد، اعتبار سند عادی پیدا می‌کند.
فروش مال غیر چه اثری بر سند رسمی دارد؟
ماده ۲۴۷ قانون مدنی، معامله به مال غیر را جز با ولایت، وصایت یا وکالت نافذ نمی‌داند، مگر آنکه مالک پس از وقوع معامله آن را اجازه کند. مالکی که اجازه نمی‌دهد، ابطال سند و استرداد مال را مطالبه می‌کند.
این معامله ممکن است جنبه کیفری هم داشته باشد. مقاله وکیل مال غیر ارکان جرم انتقال مال غیر را شرح می‌دهد.
قانون الزام به ثبت رسمی ۱۴۰۳ چه محدودیتی گذاشت؟
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، دعوای ابطال سند رسمی مالکیت را اگر بر پایه معامله ثبت‌نشده باشد، نامسموع می‌داند. به بیان دیگر، خریدار با قولنامه عادی دیگر نمی‌تواند به استناد آن، سند رسمی شخص دیگری را باطل کند.
مقاله اثبات مالکیت با سند عادی جزئیات این قانون و زمان اجرای آن را شرح می‌دهد.
پرسش‌های متداول درباره ابطال سند رسمی
آیا می‌توان امضای سند رسمی را انکار کرد؟
خیر. طبق ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی، انکار و تردید در برابر سند رسمی مسموع نیست. تنها راه، ادعای جعل یا اثبات بی‌اعتباری سند به یکی از جهات قانونی است.
اگر ملکی به چند نفر فروخته شود کدام سند معتبر است؟
در ملک ثبت‌شده، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، کسی مالک شناخته می‌شود که انتقال به نام او در دفتر املاک ثبت شده است. خریداران دیگر، از مسیر شکایت کیفری و مطالبه خسارت اقدام می‌کنند.
دعوای ابطال سند رسمی در کدام دادگاه مطرح می‌شود؟
دعوای مربوط به ملک، در دادگاه محل وقوع آن رسیدگی می‌گردد و خواهان معمولاً آن را همراه با دعوای ابطال معامله یا اثبات مالکیت طرح می‌کند.
آیا اعتراض به سند رسمی، اجرای آن را متوقف می‌کند؟
طرح دعوای ابطال به‌تنهایی اجرای سند را متوقف نمی‌کند. خواهان برای توقف، باید دستور موقت یا قرار توقف عملیات اجرایی بگیرد.
بابک خونساری؛ وکیل پایه یک دادگستری