تخلیه ملک مسکونی اجاره‌ای پس از پایان مدت اجاره، طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، با دستور تخلیه انجام می‌شود، نه با دعوای طولانی. پیش از پایان مدت، تخلیه فقط با فسخ قرارداد ممکن است و تحویل ملک به استرداد ودیعه مستأجر بستگی دارد.
کدام اجاره‌ها تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است؟
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ اجاره همه اماکن، از مسکونی و تجاری تا اماکن آموزشی و خوابگاه، را که از تاریخ اجرای این قانون با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود، تابع قانون مدنی، همین قانون و شرایط توافق‌شده میان طرفین دانسته است.
ماده ۱۱ همان قانون اماکنی را که پیش از تصویب آن اجاره داده شده‌اند، از شمول آن بیرون گذاشته و تابع مقررات حاکم بر خودشان دانسته است. پس قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲، که بسیاری از نوشته‌های قدیمی متن کاملش را نقل می‌کنند، فقط درباره اجاره‌های مسکونی پیش از ۱۳۷۶ ممکن است مطرح شود و مبنای قراردادهای امروز نیست.
قرارداد اجاره مسکونی پس از اصلاحیه ۱۴۰۳ چه شرایطی دارد؟
ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر را اصلاح کرده است. طبق متن جدید، در همه قراردادهای اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه تصریح شود، قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد مورد اطمینان طرفین، کد رهگیری بگیرد.
ثبت نکردن قرارداد اثر مالی هم دارد. طبق بند ۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، که ماده ۵ همان قانون ۱۴۰۳ افزوده، مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه، مطالبه اجور معوقه یا اجرت‌المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی کند و اگر عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز کند، موجر را به پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاری ملک در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کند.
پس از پایان مدت اجاره، موجر چگونه ملک را تخلیه می‌کند؟
ماده ۴۹۴ قانون مدنی می‌گوید عقد اجاره به محض پایان مدت از میان می‌رود. ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر برای این مرحله مسیر سریعی گذاشته است: پس از پایان مدت، به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی او، تخلیه در اجاره با سند رسمی توسط اجرای ثبت ظرف یک هفته، و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضا، به دستور مقام قضایی و توسط ضابطان انجام می‌شود.
این مسیر دستور تخلیه است، نه دعوای ماهوی. به نظر می‌رسد استفاده از آن در اجاره عادی به رعایت تشریفات ماده ۲ وابسته است و قراردادی که این شرایط را ندارد، ممکن است به مسیر دعوای عادی تخلیه برود.
ودیعه یا قرض‌الحسنه مستأجر چه نقشی در تخلیه دارد؟
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر تخلیه و تحویل ملک را به استرداد وجه یا سندی که موجر به‌عنوان ودیعه، تضمین یا قرض‌الحسنه گرفته، یا سپردن آن به دایره اجرا موکول کرده است.
اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا بدهی اجاره‌بها و قبوض باشد، باید هم‌زمان با سپردن وجه، گواهی تقدیم دادخواست مطالبه خسارت را به دایره اجرا بدهد. در این صورت، دایره اجرا به همان میزان از پرداخت به مستأجر خودداری می‌کند تا دادگاه رأی دهد. طبق ماده ۵، اگر مستأجر نسبت به قرارداد مدعی حقی باشد، دستور تخلیه اجرا می‌شود و او شکایتش را جداگانه در دادگاه طرح می‌کند.
موجر پیش از پایان مدت اجاره می‌تواند تخلیه بخواهد؟
پیش از پایان مدت، عقد اجاره لازم است و تخلیه فقط وقتی ممکن است که قرارداد به سبب قانونی یا قراردادی فسخ شود. تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون ۱۴۰۳ برای یک وضعیت خاص مسیر تازه‌ای گذاشته است: قرارداد رسمی بدون سرقفلی که شرط فسخ دارد و طرفین توافق کرده‌اند پرداخت‌ها فقط از سازوکار پرداخت قابل احراز انجام شود.
در این وضعیت، اگر مستأجر اجاره‌بها یا قرض‌الحسنه شرط‌شده را در مهلت نپردازد، موجر فسخ را به‌صورت برخط اعلام می‌کند و در صورت اختلاف، مرجع قضایی حداکثر ظرف دو هفته فسخ را تأیید یا رد می‌کند. با تأیید فسخ، تخلیه مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر و بدون نیاز به پایان مدت قرارداد انجام می‌شود.
واگذاری ملک به دیگری از سوی مستأجر، موجب تخلیه است؟
ماده ۴۷۴ قانون مدنی اصل را بر جواز گذاشته است: مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد، مگر در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. پس واگذاری به غیر، به‌خودی‌خود موجب تخلیه نیست. اگر حق انتقال به غیر در قرارداد سلب شده باشد، تخلف از آن ممکن است به حسب متن قرارداد، برای موجر حق فسخ ایجاد کند. اینکه در یک قرارداد مشخص چنین حقی وجود دارد یا نه، به بررسی متن همان قرارداد بستگی دارد.
به قلم بابک خونساری — وکیل دادگستری و عضو کانون وکلای مرکز از سال ۱۳۸۲