«اثبات مالکیت با سند عادی» از ۱۴۰۵/۳/۱ به مهلت گره خورده است. سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای املاک دارای سند حدنگار راه افتاده و دارنده سند عادی باید ظرف دو سال ادعای خود را در آن ثبت کند.
سال‌ها، قولنامه و مبایعه‌نامه عادی راه رایج خرید ملک بود و دارنده آن می‌توانست هر زمان با دعوای الزام به تنظیم سند، مالکیت خود را رسمی کند. قانون ۱۴۰۳ این وضعیت را تغییر داده و برای دارندگان سند عادی، مهلت تعیین کرده است.
قانون ثبت درباره سند عادی چه می‌گوید؟
ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات راجع به املاکی را که در دفتر املاک ثبت شده‌اند، اجباری می‌داند. ماده ۴۸ همان قانون مقرر می‌کند سندی که باید به ثبت برسد و نرسیده، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
با این حال، رویه قضایی سال‌ها دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر پایه سند عادی را می‌پذیرفت. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای این رویه چارچوب زمانی تازه‌ای تعیین کرده است.
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی چیست؟
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت را به ایجاد سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مالکیت مستند به اسناد غیررسمی مکلف کرده است. طبق اعلان عمومی رئیس قوه قضاییه، منتشرشده در روزنامه رسمی ۱۴۰۵/۲/۳۱:
| املاک | تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه |
|---|---|
| املاکی که از ۱۳۹۶/۱/۱ تا ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند حدنگار گرفته‌اند | ۱۴۰۵/۳/۱ |
| املاکی که پس از ۱۴۰۵/۳/۱ سند حدنگار می‌گیرند | روز صدور سند حدنگار |
| سایر املاک | تاریخی که معاون اول قوه قضاییه در روزنامه رسمی اعلام کند |
درج ادعا در سامانه، طبق تبصره ۱ ماده ۱۰، به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مختصات جغرافیایی و احراز هویت از طریق ثنا نیاز دارد.
دارنده سند عادی چه مهلت‌هایی دارد؟
طبق ماده ۱۰ قانون، مدعی باید ظرف دو سال از راه‌اندازی سامانه، مستندات و ادعای خود را در آن درج کند و ظرف دو سال از تاریخ درج، برای تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند اقدام کند.
اگر این مهلت‌ها بگذرد، ادعا علیه اراضی عمومی و دولتی و علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد و استماع نیست. در این حالت، مدعی فقط در موارد مقرر در همان ماده می‌تواند قیمت روز ملک را مطالبه کند.
معاملات تازه با سند عادی چه حکمی دارند؟
ماده ۱ همان قانون مقرر می‌کند که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه، معاملات انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در غیر این صورت، جز دعوای استرداد عوضین، دعاوی مربوط به آن معامله، مانند الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید یا شکایت انتقال مال غیر، در مراجع قضایی مسموع نیست.
بنابراین هر قولنامه تازه، پس از این تاریخ، ارزش حقوقی محدودی دارد. ماهیت قولنامه را مقاله قولنامه چیست شرح می‌دهد.
پرسش‌های متداول درباره اثبات مالکیت با سند عادی
اگر ملک من سند حدنگار ندارد، مهلت دو ساله از کی شروع می‌شود؟
طبق بند ۳ اعلان عمومی ۱۴۰۵، تاریخ شمول سامانه برای سایر املاک را معاون اول قوه قضاییه در روزنامه رسمی اعلام می‌کند. تا آن زمان، پیگیری اعلان‌های رسمی لازم است.
آیا قولنامه‌های پیش از قانون هم مشمول مهلت‌اند؟
بله. ماده ۱۰ قانون، ادعاهای مستند به اسناد غیررسمی را که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده‌اند، مشمول درج در سامانه و مهلت‌های آن می‌داند.
درج در سامانه به‌تنهایی مالکیت را رسمی می‌کند؟
خیر. درج ادعا، مقدمه است و مدعی باید ظرف دو سال از درج، برای تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای لازم اقدام کند.
دعوای الزام به تنظیم سند هنوز ممکن است؟
بله، در مهلت‌های ماده ۱۰ و برای ادعاهایی که در سامانه درج شده‌اند. اسناد معامله و پیشینه تصرف، ادله اصلی این دعواست.
بابک خونساری، وکیل پایه یک دادگستری