اجاره اشیا بدون مدت معین، طبق قانون مدنی باطل است. استثنا جایی است که مدت ذکر نشده ولی اجاره‌بها از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد؛ در این صورت، اجاره برای همان یک روز، یک ماه یا یک سال صحیح است.
قاعده تعیین مدت در اجاره چیست؟
ماده ۴۶۸ قانون مدنی صریح است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.» دلیل این سخت‌گیری روشن است. ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. در اجاره خانه یا مغازه، اندازه منفعت را معمولاً فقط مدت معلوم می‌کند. اگر مدت معلوم نباشد، موضوع قرارداد مبهم می‌ماند.
ماده ۲۱۶ قانون مدنی هم مقرر کرده که مورد معامله نباید مبهم باشد، مگر در موارد خاصی که علم اجمالی کافی است. تعیین مدت در اجاره اشیا، در عمل، شکل خاص همین قاعده عمومی است.
«اجاره از قرار» که ماده ۵۰۱ قانون مدنی پذیرفته، چیست؟
ماده ۵۰۱ قانون مدنی وضعیتی را پوشش می‌دهد که طرفین مدت را صریحاً ذکر نکرده‌اند، اما اجاره‌بها را «از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ» معین کرده‌اند. طبق این ماده، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح است.
مثال رایج، اجاره اتاق مسافرخانه یا هتل است که مسافر از ابتدا نمی‌داند چند شب می‌ماند و فقط نرخ شبانه را می‌پذیرد. در این وضعیت، قرارداد برای حداقل واحد زمانی که اجاره‌بها بر پایه آن تعیین شده، اجاره کامل و صحیح است.
قانون مدنی همین منطق را در اجاره اشخاص هم به کار برده است. ماده ۵۱۵ قانون مدنی می‌گوید اگر کسی بدون تعیین انتهای مدت اجیر شود و مزد از قرار روز، هفته، ماه یا سال معین شده باشد، مدت اجاره به همان واحد محدود است.
اگر مستأجر بیش از آن واحد زمانی بماند، چه می‌شود؟
ذیل ماده ۵۰۱ قانون مدنی پاسخ این پرسش را داده است: اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از آن مدت در تصرف نگه دارد و موجر هم تخلیه او را نخواهد، موجر «به موجب مراضات حاصله» برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق همان اجرتی است که میان طرفین مقرر شده بود.
این حکم با قاعده عمومی ماده ۴۹۴ قانون مدنی فرق دارد. ماده ۴۹۴ برای تصرف پس از انقضای مدت اجاره، اجرت‌المثل را ملاک قرار داده است. در اجاره از قرار، ملاک همان نرخ توافق‌شده است، چون ادامه تصرف با رضایت دو طرف همراه بوده است.
ماهیت مدت زائد در اجاره از قرار چیست؟
اینجا قانون مدنی ساکت است. ماده ۵۰۱ نتیجه مالی را روشن کرده، اما نگفته رابطه دو طرف پس از نخستین واحد زمانی چه عنوانی دارد. حقوق‌دانان در این باره هم‌نظر نیستند.
برخی ماده ۵۰۱ را استثنایی بر ماده ۴۶۸ می‌دانند که قابل گسترش به موارد دیگر نیست. برخی دیگر معتقدند واحد زمانی منتخب، خودش مدت مقصود طرفین است و صدر ماده یک اجاره مدت‌دار کامل است. درباره مدت زائد، یک دیدگاه آن را اجاره‌ای با حق فسخ ضمنی برای هر دو طرف می‌داند که می‌توانند رابطه را برای آینده پایان دهند. با این حال هنوز روشن نیست که رویه قضایی همه آثار عقد اجاره را بر این مدت بار کند.
قانون روابط موجر و مستأجر درباره مدت اجاره چه می‌گوید؟
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، اجاره همه اماکن را تابع مقررات قانون مدنی، همین قانون و شرایط مقرر میان طرفین کرده است. بنابراین مواد ۴۶۸ و ۵۰۱ قانون مدنی بر اجاره خانه و مغازه نیز حاکم‌اند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر را اصلاح کرده است. طبق متن اصلاحی، در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک ثبت شود و شناسه رهگیری بگیرد.
این تکلیف، تعیین مدت را در اجاره اماکن به یک الزام شکلی هم تبدیل کرده است. اینکه قرارداد فاقد این تشریفات از نظر صحت چه وضعی دارد، از متن اصلاحیه روشن نیست و به نظر می‌رسد اثر آن بیشتر در مقام اثبات و اجرا ظاهر شود. وضعیت هر قرارداد مشخص به بررسی اسناد همان قرارداد بستگی دارد.
بابک خونساری، وکیل دادگستری و از سال ۱۳۸۲ عضو کانون وکلای مرکز
