«ملک غیرقابل افراز را چطور بفروشیم؟» پاسخ قانونی دارد: اگر شرکا بر فروش توافق نکنند، هر شریک می‌تواند از اداره ثبت افراز بخواهد و اگر اداره ملک را غیرقابل افراز تشخیص دهد، با درخواست همان شریک، دادگاه دستور فروش ملک و تقسیم ثمن را صادر می‌کند.
ملک مشاعی که شرکایش بر فروش یا تقسیم آن توافق ندارند، عملاً به دارایی قفل‌شده‌ای تبدیل می‌شود: هیچ شریکی نمی‌تواند سهمش را جدا کند و فروش یکجا هم بدون رضایت همه ممکن نیست. قانون برای همین بن‌بست مسیر مشخصی دارد.
ملک مشاع و افراز چیست؟
ملک مشاع ملکی است که دو یا چند نفر مالک آن‌اند و مالکیت هر شریک در همه اجزای ملک جریان دارد. هیچ شریکی نمی‌تواند بگوید کدام بخش ملک سهم اوست.
افراز یعنی جدا کردن سهم هر شریک به‌صورت قطعه‌ای مستقل، به نسبت سهمش. پس از افراز، هر شریک برای سهم خود سند مالکیت جداگانه می‌گیرد. مقاله تقسیم ملک مشاع، این موضوع را شرح می‌دهد.
افراز ملک مشاع را کدام مرجع انجام می‌دهد؟
طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب ۱۳۵۷/۸/۲۲، افراز املاکی که جریان ثبتی آن‌ها پایان یافته، با درخواست یک یا چند شریک، با واحد ثبتی محل وقوع ملک است.
طبق تبصره همان ماده، اگر ملک سند مالکیت معارض داشته باشد، واحد ثبتی تا رفع تعارض اقدامی برای افراز نمی‌کند. بنابراین بررسی وضعیت ثبتی ملک، نخستین قدم است.
اگر ملک قابل افراز نباشد چه می‌شود؟
واحد ثبتی پس از بررسی، تصمیم می‌گیرد که ملک قابل افراز هست یا نه. ماده ۲ همان قانون به هر شریک اجازه می‌دهد ظرف ده روز از ابلاغ این تصمیم، در دادگاه محل وقوع ملک به آن اعتراض کند.
وقتی تصمیم غیرقابل افراز بودن قطعی شد، ماده ۴ قانون مقرر می‌کند که با درخواست هر یک از شرکا، ملک به دستور دادگاه فروخته شود. در این مرحله، رضایت سایر شرکا شرط فروش نیست.
فروش ملک غیرقابل افراز چه مراحلی دارد؟
مسیر فروش از طریق ثبت و دادگاه، به ترتیب این مراحل را دارد:
- درخواست افراز در اداره ثبت محل وقوع ملک
- بررسی ثبتی و فنی و صدور تصمیم درباره قابلیت افراز
- قطعی شدن تصمیم غیرقابل افراز، پس از گذشت مهلت اعتراض یا رسیدگی دادگاه
- تقدیم درخواست فروش به دادگاه و صدور دستور فروش
- ارزیابی ملک، فروش از طریق مزایده و تقسیم ثمن میان شرکا به نسبت سهم
طبق ماده ۵ قانون، ترتیب فروش و تقسیم وجوه را آیین‌نامه اجرایی همین قانون تعیین می‌کند.
راه‌های فروش بدون طی مسیر قضایی کدام است؟
اگر همه شرکا رضایت دهند، ملک را می‌توان یکجا فروخت و ثمن را به نسبت سهم تقسیم کرد. هر شریک نیز می‌تواند سهم مشاع خود را جداگانه بفروشد؛ اما خریدار سهم مشاع، جانشین فروشنده در شراکت است و همان محدودیت‌ها را دارد.
در املاک موروثی، گرفتن گواهی انحصار وراثت پیش از هر اقدامی لازم است؛ شرح آن در مقاله بهترین وکیل انحصار وراثت تهران آمده است.
پرسش‌های متداول درباره فروش ملک غیرقابل افراز
آیا یک شریک به‌تنهایی می‌تواند فروش کل ملک را بخواهد؟
بله. ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، پس از قطعی شدن تصمیم غیرقابل افراز، به هر یک از شرکا اجازه درخواست فروش از دادگاه را می‌دهد.
مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت چقدر است؟
طبق ماده ۲ همان قانون، هر شریک می‌تواند ظرف ده روز از ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، در دادگاه محل وقوع ملک به آن اعتراض کند.
آیا شریکی که با فروش مخالف است، می‌تواند جلوی آن را بگیرد؟
پس از قطعی شدن غیرقابل افراز بودن ملک، مخالفت شریک مانع دستور فروش نیست. شریک مخالف می‌تواند در مراحل قانونی، مانند اعتراض به ارزیابی، از حقوق خود دفاع کند.
ثمن فروش چگونه میان شرکا تقسیم می‌شود؟
ثمن حاصل از فروش، پس از کسر هزینه‌ها، به نسبت سهم هر شریک از ملک میان آن‌ها تقسیم می‌شود.
تحریر: بابک خونساری، وکیل پایه یک دادگستری