مالک آپارتمان در ملک خود حق همه‌گونه تصرف دارد، اما طبق ماده ۱۳۲ قانون مدنی نمی‌تواند تصرفی کند که مستلزم ضرر همسایه باشد؛ مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خودش باشد.
قانون مدنی به مالک آپارتمان چه اختیاری داده است؟
ماده ۳۰ قانون مدنی قاعده پایه را می‌گوید: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» این همان قاعده‌ای است که در فقه «تسلیط» نامیده می‌شود و عبارت عامیانه «چاردیواری اختیاری» برداشتی از آن است.
اما همان ماده ۳۰ قانون مدنی با یک قید تمام می‌شود: «مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» یعنی اختیار مالک از ابتدا مطلق تعریف نشده است. مهم‌ترین استثنا در روابط همسایگی، ماده ۱۳۲ قانون مدنی است. در ساختمانی که چند واحد دیوار، سقف و کف مشترک دارند، این استثنا بیشتر از خانه ویلایی به کار می‌آید، چون تقریباً هر رفتاری در یک واحد، اثری در واحد کناری دارد.
ماده ۱۳۲ قانون مدنی چه حدی برای تصرف مالک می‌گذارد؟
ماده ۱۳۲ قانون مدنی می‌گوید: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.»
این ماده دو آزمون را کنار هم گذاشته است. آزمون نخست، متعارف بودن است: تصرفی که از نگاه عرف زیاده‌روی است، پوشش استثنا را از دست می‌دهد. آزمون دوم، رفع حاجت یا دفع ضرر است: تصرف باید پاسخ به نیازی واقعی باشد. اگر تصرفی هر دو شرط را داشته باشد، حتی اگر همسایه از آن ناراحت شود، قانون مدنی آن را مجاز می‌داند. اگر یکی از این دو شرط نباشد و ضرر به همسایه برسد، تصرف از حدود ماده ۱۳۲ قانون مدنی بیرون است.
چه کسی تعیین می‌کند سر و صدا «متعارف» است یا نه؟
قانون مدنی معیار عددی برای سر و صدا یا ساعت مشخصی برای آن تعیین نکرده است. داوری درباره «قدر متعارف» با دادگاه است و دادگاه معمولاً اوضاع همان ساختمان را در نظر می‌گیرد: ساعت شبانه‌روز، شدت و تکرار صدا، نوع کاربری ساختمان و عرف محل.
به نظر می‌رسد گفت‌وگوی عادی، رفت‌وآمد روزانه یا صدای وسایل خانگی در ساعات معمول در دایره تصرف متعارف قرار بگیرد. در مقابل، موسیقی بلند در ساعات استراحت، صدای مداوم حیوان خانگی یا کار ساختمانی بی‌وقفه احتمال بیشتری دارد که «زیاده بر متعارف» شمرده شود. مرز دقیق در هر ساختمان به بررسی شرایط همان ساختمان بستگی دارد.
قانون مدنی درباره پنجره، درخت و دیوار مشترک چه گفته است؟
قانون مدنی چند حکم جزئی‌تر هم در روابط همسایگی دارد که نشان می‌دهد قانون‌گذار به تزاحم حقوق دو ملک مجاور توجه داشته است.
طبق ماده ۱۳۱ قانون مدنی، اگر شاخه یا ریشه درخت کسی وارد فضای خانه یا زمین همسایه شود، صاحب درخت باید آن را برگرداند و اگر نکرد، همسایه می‌تواند خودش آن را برگرداند یا از حد ملک خود قطع کند.
ماده ۱۳۳ قانون مدنی هم میان «در» و «روزنه» فرق می‌گذارد: کسی نمی‌تواند از دیوار خانه خود به خانه همسایه در باز کند، حتی اگر دیوار ملک اختصاصی خودش باشد؛ اما می‌تواند روزنه یا شبکه باز کند و همسایه هم می‌تواند جلوی آن دیوار بکشد یا پرده بیاویزد تا مانع دید شود.
همسایه آسیب‌دیده چه راه حقوقی دارد؟
اگر تصرف یک مالک از حد ماده ۱۳۲ قانون مدنی بگذرد و ضرر برساند، مسئولیت جبران آن مطرح می‌شود. ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی هر کسی را که بدون مجوز قانونی، عمداً یا از روی بی‌احتیاطی، به سلامتی، مال یا هر حق قانونی دیگری لطمه بزند، مسئول جبران ضرر مادی یا معنوی می‌داند. پس ضرر همسایگی فقط خرابی مالی نیست؛ لطمه به آرامش و سلامت هم می‌تواند ضرر معنوی شمرده شود.
طبق ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی، دادگاه میزان زیان و طریقه و کیفیت جبران آن را با توجه به اوضاع و احوال قضیه تعیین می‌کند. اینکه در یک ساختمان مشخص، کدام دعوا و با چه خواسته‌ای مناسب است، به بررسی اسناد و شرایط همان پرونده بستگی دارد.
سر و صدای همسایه جرم هم هست؟
ماده ۶۱۸ کتاب تعزیرات کسی را که «با هیاهو و جنجال یا حرکات غیر متعارف یا تعرض به افراد موجب اخلال نظم و آسایش و آرامش عمومی» شود، مجرم می‌داند. قید «عمومی» در این ماده تعیین‌کننده است.
ماده ۶۱۸ کتاب تعزیرات ناظر به نظم و آرامش عمومی است و هنوز روشن نیست که اختلاف میان دو واحد یک ساختمان، بدون اثر بر نظم عمومی، در شمول آن قرار بگیرد. در بیشتر اختلاف‌های همسایگی، تکیه‌گاه اصلی همان قواعد قانون مدنی و مسئولیت مدنی است، نه حقوق کیفری.
بابک خونساری، عضو کانون وکلای مرکز از ۱۳۸۲ و وکیل دادگستری