«وکیل ملکی خوب» را از تشخیص درست عنوان دعوا می‌توان شناخت: در دعاوی ملکی، انتخاب نادرست میان خلع ید، تخلیه یا رفع تصرف، یا میان الزام به تنظیم سند و فسخ قرارداد، پرونده را ماه‌ها عقب می‌اندازد. پروانه معتبر و قرارداد کتبی نیز معیارهای قابل سنجش‌اند.
در دعاوی ملکی، بیشتر از آنکه دفاع در جلسه نتیجه را تعیین کند، انتخاب دعوای درست اثر دارد. دادخواستی که با عنوان نادرست طرح شود، معمولاً به قرار رد می‌رسد و خواهان باید از نو شروع کند.
رایج‌ترین دعاوی ملکی کدام است؟
دعاوی ملکی بیشتر در این دسته‌ها قرار می‌گیرند:
| دعوا | موضوع اصلی |
|---|---|
| الزام به تنظیم سند رسمی | خریداری که فروشنده از انتقال رسمی خودداری می‌کند |
| فسخ قرارداد | استفاده از خیار یا شرط فسخ در قرارداد |
| خلع ید | بیرون کردن متصرف غیرمجاز از ملک مالک |
| تخلیه | بیرون کردن مستأجر پس از پایان یا فسخ اجاره |
| رفع تصرف عدوانی | بازگرداندن تصرف سابق، بدون بحث درباره مالکیت |
| افراز یا فروش ملک مشاع | جدا کردن سهم شرکا یا فروش ملک غیرقابل افراز |
هر دعوا شرایط، ادله و مرجع خاص خود را دارد. فروش ملک مشاع را مقاله ملک غیرقابل افراز را چطور بفروشیم شرح می‌دهد.
تفاوت خلع ید، تخلیه و رفع تصرف چیست؟
این سه دعوا هر سه به بیرون کردن کسی از ملک مربوط‌اند، اما مبنای متفاوتی دارند. خلع ید دعوای مالک علیه متصرف غیرمجاز است و اثبات مالکیت در آن اهمیت دارد.
تخلیه به رابطه استیجاری برمی‌گردد و مبنای آن قرارداد اجاره است. رفع تصرف عدوانی به سابقه تصرف خواهان توجه دارد، نه مالکیت او. انتخاب میان این سه، به اسناد و وضعیت پرونده بستگی دارد.
پیش از خرید ملک چه چیزی را باید بررسی کرد؟
بیشتر دعاوی ملکی از قراردادی آغاز می‌شود که بدون بررسی کافی امضا شده است. پیش از خرید، این موارد اهمیت دارد:
- وضعیت ثبتی ملک و نوع سند مالکیت
- وجود بازداشت، رهن یا معارض
- هویت و سمت فروشنده و تطبیق آن با سند
- شرط‌های قرارداد درباره زمان تنظیم سند و خسارت تأخیر
تفاوت انواع سند را مقاله تفاوت‌های اسناد مالکیت سبز و آجری و ماهیت قولنامه را مقاله قولنامه چیست شرح می‌دهد.
معیارهای قابل بررسی برای انتخاب وکیل ملکی
معیارهایی که پیش از قرارداد قابل سنجش‌اند:
- پروانه معتبر وکالت، قابل استعلام از سامانه کانون وکلای مربوط
- توضیح روشن اینکه کدام دعوا با اسناد پرونده سازگار است و چرا
- قرارداد کتبی که حدود اختیار وکیل و حق‌الوکاله را مشخص کند
- پرهیز از وعده نتیجه؛ نتیجه به اسناد و نظر دادگاه بستگی دارد
پرسش‌های متداول درباره وکیل ملکی
آیا قولنامه برای الزام فروشنده به تنظیم سند کافی است؟
قولنامه، بسته به متن آن، ممکن است بیع یا تعهد به بیع باشد و این تفاوت در دعوای الزام به تنظیم سند اثر دارد. قوانین تازه درباره ثبت رسمی معاملات نیز بر این موضوع اثر دارد؛ مقاله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آن را شرح می‌دهد.
در مشارکت در ساخت، کدام بندها بیشتر به اختلاف می‌کشد؟
بندهای مربوط به زمان تحویل، کیفیت مصالح، خسارت تأخیر و نحوه تقسیم واحدها. مقاله تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت این بندها را شرح می‌دهد.
آیا مالک می‌تواند بدون حکم دادگاه متصرف را بیرون کند؟
خیر. بیرون کردن متصرف، حتی متصرف غیرمجاز، به حکم یا دستور مرجع صالح نیاز دارد.
دعاوی ملکی در کدام دادگاه طرح می‌شود؟
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول معمولاً در دادگاه محل وقوع ملک طرح می‌شود.
نوشته بابک خونساری، وکیل پایه یک دادگستری