اجاره عقد لازم است و نه موجر و نه مستأجر نمی‌تواند به میل خود آن را به هم بزند. فسخ فقط وقتی ممکن است که قانون مدنی خیاری داده باشد یا حق فسخ در خود اجاره‌نامه شرط شده باشد.
اجاره‌نامه را می‌شود یک‌طرفه و بدون دلیل فسخ کرد؟
خیر. اجاره از عقود لازم است؛ یعنی پس از امضا، هر دو طرف تا پایان مدت به آن پایبندند. دو راه برای پایان زودتر وجود دارد: توافق دو طرف بر برهم زدن قرارداد، که اقاله نام دارد، یا وجود یکی از خیارهایی که قانون یا خود قرارداد پیش‌بینی کرده است.
مستأجری که حق فسخ ندارد و کلید را زودتر تحویل می‌دهد، با این کار اجاره را فسخ نکرده است. اینکه تعهد او به پرداخت اجاره‌بها برای باقی مدت چه وضعی پیدا می‌کند، به مفاد قرارداد و توافق بعدی طرفین بستگی دارد. همین حکم درباره موجری هم جاری است که پیش از پایان مدت، تخلیه ملک را بخواهد.
مستأجر در چه مواردی حق فسخ اجاره را دارد؟
قانون مدنی چند حالت را برای مستأجر برشمرده است. طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، اگر موجر عین مستأجره را تسلیم نکند و اجبار او هم ممکن نباشد، مستأجر خیار فسخ دارد. ماده ۴۷۸ قانون مدنی به مستأجر اجازه می‌دهد اگر معلوم شود ملک هنگام اجاره معیوب بوده، اجاره را فسخ کند؛ مگر آنکه موجر عیب را چنان رفع کند که ضرری به مستأجر نرسد.
عیبی که این حق را ایجاد می‌کند، به تعریف ماده ۴۷۹ قانون مدنی، عیبی است که منفعت را کم کند یا انتفاع را دشوار سازد. اگر عیب در اثنای مدت پیدا شود، طبق ماده ۴۸۰ قانون مدنی خیار نسبت به بقیه مدت ثابت است. تلف بخشی از ملک در اثر حادثه هم، طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی، به مستأجر اختیار می‌دهد اجاره را نسبت به باقی‌مانده فسخ کند یا فقط کاهش نسبی اجاره‌بها را بخواهد.
موجر در چه مواردی می‌تواند اجاره را فسخ کند؟
حق فسخ موجر هم محدود به موارد قانونی یا قراردادی است. طبق ماده ۴۸۷ قانون مدنی، اگر مستأجر نسبت به ملک تعدی یا تفریط کند و موجر نتواند جلوی آن را بگیرد، موجر حق فسخ دارد. ماده ۴۹۲ قانون مدنی همین حق را برای وقتی می‌شناسد که مستأجر ملک را در غیر مصرفی که در اجاره آمده یا از اوضاع و احوال برمی‌آید به کار ببرد و منع او ممکن نباشد.
فروش ملک به‌تنهایی اجاره را از بین نمی‌برد. ماده ۴۹۸ قانون مدنی می‌گوید اجاره با انتقال عین مستأجره به دیگری باقی می‌ماند، مگر آنکه موجر حق فسخ در صورت انتقال را برای خود شرط کرده باشد.
شرط حق فسخ در اجاره‌نامه چه اثری دارد؟
طرفین می‌توانند در اجاره‌نامه برای یکی یا هر دو حق فسخ بگذارند. ماده ۴۵۶ قانون مدنی تصریح می‌کند که همه انواع خیار، جز خیارهای مخصوص بیع، در همه عقود لازم ممکن است وجود داشته باشد. طبق ماده ۴۹۶ قانون مدنی، تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر شده، از تاریخ تخلف خیار فسخ ایجاد می‌کند.
اگر در قرارداد مبلغی به‌عنوان خسارت تخلف تعیین شده باشد، ماده ۲۳۰ قانون مدنی دادگاه را به همان مبلغ مقید می‌کند. فسخ هم شکل خاصی ندارد و به تصریح ماده ۴۴۹ قانون مدنی با هر لفظ یا فعلی که بر آن دلالت کند حاصل می‌شود؛ هرچند اثبات اینکه فسخ واقع شده، به ادله همان پرونده بستگی دارد.
قانون ۱۴۰۳ برای فسخ به‌دلیل نپرداختن اجاره‌بها چه سازوکاری آورده است؟
تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، مصوب ۱۴۰۳، مسیر تازه‌ای برای یک وضعیت مشخص ساخته است: قرارداد اجاره رسمی، بدون سرقفلی، با شرط فسخ، که طرفین توافق کرده‌اند پرداخت‌ها فقط از سازوکار پرداخت قابل احراز انجام شود. در این وضعیت، اگر اجاره‌بها یا قرض‌الحسنه در مهلت پرداخت نشود، موجر می‌تواند فسخ را برخط اعلام کند.
در صورت اختلاف، مرجع قضایی صحت فسخ را بدون نیاز به تقدیم دادخواست و به‌صورت غیرحضوری بررسی می‌کند و حداکثر ظرف دو هفته آن را تأیید یا رد می‌کند. با تأیید فسخ، تخلیه بدون انتظار برای پایان مدت قرارداد انجام می‌شود. این سازوکار شامل اجاره‌نامه عادی نیست.
بعد از فسخ یا پایان اجاره، تکلیف ودیعه و تخلیه چیست؟
طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اگر موجر ودیعه یا قرض‌الحسنه گرفته باشد، تخلیه و تحویل ملک به او موکول به استرداد همان وجه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست. این ماده انتظار مستأجر برای پیدا شدن مستأجر بعدی را شرط بازپس‌گیری ودیعه قرار نداده است.
اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا بدهی اجاره‌بها و قبوض باشد، باید همزمان با سپردن وجه، گواهی تقدیم دادخواست مطالبه خسارت را به دایره اجرا بدهد تا به همان میزان از وجه نگه داشته شود.
اجاره‌نامه‌های پیش از ۱۳۷۶ هم تابع همین قواعدند؟
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اجاره همه اماکن را از زمان اجرای آن قانون تابع قانون مدنی، همان قانون و شروط طرفین قرار داده است. ماده ۱۱ همان قانون اماکنی را که پیش از تصویبش اجاره داده شده‌اند، از شمول آن بیرون گذاشته و تابع مقررات حاکم بر خودشان دانسته است. برای این قراردادهای قدیمی، قانون حاکم و موارد فسخ باید جداگانه و با بررسی اسناد همان رابطه استیجاری تعیین شود.
بابک خونساری، وکیل دادگستری، از ۱۳۸۲ عضو کانون وکلای مرکز