مشاور املاک به پروانه کسب صنفی نیاز دارد و از ۱۴۰۳ مکلف است قراردادهایی را که تنظیم می‌کند، در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کند و حق‌الزحمه را فقط تا سقف محاسبه‌شده سامانه بگیرد. تخلف، جریمه و در تکرار ابطال مجوز دارد.
فعالیت مشاور املاک به چه مجوزی نیاز دارد؟
مشاوران املاک واحد صنفی‌اند و فعالیت آن‌ها تابع قانون نظام صنفی است. شرایط صدور پروانه کسب، از جمله ضوابط محل و صلاحیت متقاضی، را اتحادیه صنفی مربوط و مقررات نظام صنفی تعیین می‌کنند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ۱۴۰۳ بر این چارچوب صنفی چند تکلیف مستقیم افزوده است: ثبت قرارداد در سامانه، رعایت سقف حق‌الزحمه و پذیرش ضمانت‌اجرای تخلف. این تکالیف برای همه مشاوران املاک دارای مجوز لازم‌الرعایه است.
مشاور املاک چه تکلیفی در ثبت قرارداد دارد؟
طبق بند ۳ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، که ماده ۵ قانون ۱۴۰۳ آن را افزوده است، اگر مشاور املاک قراردادی را تنظیم کند و آن را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نکند یا اطلاعات خلاف واقع ثبت کند، علاوه بر مسئولیت قانونی، رفتار او مصداق کتمان درآمد و عرضه خارج از شبکه است و سازمان تعزیرات حکومتی مکلف به برخورد با اوست. در مرتبه دوم تخلف، مجوز مشاور املاک باطل می‌شود.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر، اصلاحی ماده ۶ قانون ۱۴۰۳، نیز ثبت قرارداد اجاره در سامانه و گرفتن کد رهگیری با تأیید طرفین و دو شاهد را الزامی کرده است.
حق‌الزحمه مشاور املاک چگونه تعیین می‌شود؟
تبصره ۳ ماده ۷ قانون ۱۴۰۳ می‌گوید حق‌الزحمه هر یک از خدمات مشاوران املاک را سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه می‌کند و به‌صورت خودکار در قرارداد و مبایعه‌نامه درج می‌شود. مشاوران املاک موظف‌اند حق‌الزحمه را حداکثر تا همین مبلغ و فقط با دستگاه کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی دریافت کنند.
مشاور املاک در قرارداد اجاره مسکونی چه تکلیف ویژه‌ای دارد؟
ماده ۷ قانون ۱۴۰۳ در برخی شهرها سقف افزایش اجاره‌بها را به تصمیم شورای عالی مسکن واگذار کرده است. طبق تبصره ۲ همین ماده، بنگاه‌های مشاور املاک باید هنگام تنظیم اجاره مسکونی، اسناد ملک از جمله اجاره‌نامه دو سال گذشته را بررسی کنند و اگر سقف رعایت نشود یا موجر این اسناد را ارائه نکند، قرارداد را از طریق سامانه به سازمان امور مالیاتی بفرستند.
تخلف از این تکلیف مجازات پلکانی دارد: در مرتبه نخست جریمه سه برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه دوم شش ماه محرومیت و جریمه چهار برابر، در مرتبه سوم یک سال محرومیت و جریمه شش برابر و در مرتبه چهارم محرومیت دائم از اشتغال در صنف.
انتشار آگهی ملک چه ضوابطی دارد؟
بند ۴ همان تبصره ۹ انتشار آگهی ملک را به هر شیوه‌ای، منوط به تطابق مشخصات و کد پستی ملک با اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور و تأیید مالک کرده است. مشاور املاک یا سکوی مجازی که بدون رعایت این ضابطه آگهی منتشر کند، برای هر آگهی جریمه می‌شود و در تکرار، از اخطار کتبی تا تعلیق و در نهایت ابطال مجوز و محرومیت ده‌ساله از فعالیت در صنف پیش می‌رود.
نظارت بر مشاوران املاک چگونه انجام می‌شود؟
ماده ۱۴ قانون ۱۴۰۳ به شعب تعزیرات حکومتی اجازه داده در صورت احراز تخلفات صنفی در بنگاه‌های مشاور املاک، علاوه بر افزایش ده‌برابری جریمه، دستور توقف یک‌ماهه فعالیت و نصب تابلوی درج تخلف را صادر کنند. ماده ۱۵ همان قانون وزارت صنعت، معدن و تجارت را موظف کرده مشاوران املاک را بر اساس رضایت مشتریان، گزارش‌های نظارتی و تعداد محکومیت‌ها رتبه‌بندی کند و نتایج را برای انتشار عمومی ارائه دهد.
سپردن سند یا وجه به مشاور املاک چه وضعیت حقوقی دارد؟
طرفین معامله گاهی سند، کلید، چک یا وجه نقد را نزد مشاور املاک می‌گذارند. اگر این مال به عنوان امانت سپرده شده باشد و قرار بر استرداد یا مصرف معین آن بوده باشد، تصاحب یا استعمال آن به ضرر مالک طبق ماده ۶۷۴ کتاب تعزیرات خیانت در امانت است. این جرم طبق ماده ۱۰۴ قانون مجازات اسلامی، اصلاحی ۱۳۹۹، قابل گذشت است.
اثبات سپردن مال، به رسید و اسناد همان معامله بستگی دارد. اینکه یک بنگاه مشخص مجوز معتبر دارد یا نه، از طریق اتحادیه صنفی و سامانه‌های رسمی قابل بررسی است.
نویسنده: بابک خونساری — وکیل دادگستری، عضو کانون وکلای مرکز از سال ۱۳۸۲