اجاره‌هایی که از ۱۳۷۶ به بعد بسته شده‌اند، تابع قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر و شروط قرارداد است. از ۱۴۰۳ ثبت قرارداد اجاره در سامانه و گرفتن کد رهگیری الزامی شده؛ اجاره‌های پیش از ۱۳۷۶ همچنان تابع مقررات زمان خودند.
کدام قانون بر قرارداد اجاره حاکم است؟
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اجاره همه اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، را که از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون با قرارداد رسمی یا عادی بسته شود، تابع قانون مدنی، همین قانون و شروط طرفین دانسته است. ماده ۱۱ همان قانون اماکنی را که پیش از تصویب آن اجاره داده شده‌اند، از شمول آن بیرون گذاشته و تابع مقررات حاکم بر خودشان کرده است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ۱۴۰۳ چند حکم تازه به این چارچوب افزوده است که مهم‌ترین آن‌ها ثبت قرارداد در سامانه، سقف افزایش اجاره‌بها در برخی شهرها و سازوکار فسخ برخط است.
قرارداد اجاره باید چه شکلی داشته باشد؟
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر، به شکلی که ماده ۶ قانون ۱۴۰۳ آن را اصلاح کرده، می‌گوید در همه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه تصریح شود و قرارداد در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد مورد اطمینان طرفین، کد رهگیری گرفته شود.
ثبت نکردن قرارداد ضمانت‌اجرای مالی برای موجر دارد. طبق قانون ۱۴۰۳، اگر قرارداد اجاره مسکونی ظرف یک ماه در سامانه ثبت نشود، موجر از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی اجاره محروم می‌شود و مرجعی که به دعوای تخلیه یا مطالبه اجاره‌بها رسیدگی می‌کند، باید ثبت قرارداد را بررسی کند و در صورت احراز عدم ثبت، موجر را به پرداخت جریمه به نفع دولت محکوم کند.
پس از پایان مدت اجاره، تخلیه چگونه انجام می‌شود؟
طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره با انقضای مدت از بین می‌رود. ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر برای تخلیه دو مسیر گذاشته است: اگر اجاره با سند رسمی باشد، دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته تخلیه را انجام می‌دهند و اگر با سند عادی باشد، تخلیه ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضا به دستور مقام قضایی صورت می‌گیرد.
مستأجری که پس از پایان مدت بدون اذن مالک در ملک بماند، طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی باید برای آن مدت اجرت‌المثل بپردازد، حتی اگر از ملک استفاده نکرده باشد.
ودیعه یا قرض‌الحسنه مستأجر چه زمانی برگردانده می‌شود؟
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر تخلیه و تحویل ملک را موکول به استرداد ودیعه، تضمین یا قرض‌الحسنه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا کرده است. اگر موجر مدعی خسارت به ملک، اجاره‌بهای پرداخت‌نشده یا بدهی قبوض آب، برق، گاز و تلفن باشد، باید همزمان با تودیع وجه، گواهی تقدیم دادخواست مطالبه خسارت را به دایره اجرا بدهد تا همان مبلغ تا صدور رأی نگه داشته شود.
موجر و مستأجر در طول مدت اجاره چه تکالیفی دارند؟
ماده ۴۹۰ قانون مدنی سه تکلیف برای مستأجر گذاشته است: استفاده متعارف از ملک بدون تعدی و تفریط، استفاده برای همان مصرفی که در قرارداد آمده و پرداخت اجاره‌بها در موعد. طبق ماده ۴۸۷ قانون مدنی، اگر مستأجر تعدی یا تفریط کند و موجر نتواند جلوی آن را بگیرد، موجر حق فسخ دارد.
در مقابل، ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و هزینه‌هایی را که برای امکان انتفاع از ملک لازم است، بر عهده مالک گذاشته، مگر شرط یا عرف خلاف آن باشد. ماده ۴۷۸ قانون مدنی هم به مستأجر حق فسخ می‌دهد اگر معلوم شود ملک هنگام اجاره معیوب بوده و موجر عیب را رفع نکند.
مستأجر می‌تواند ملک را به دیگری اجاره بدهد؟
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر می‌تواند ملک را به دیگری اجاره بدهد، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد. بسیاری از قراردادهای اجاره چنین شرطی دارند و تخلف از آن می‌تواند مبنای فسخ باشد.
اگر موجر ملک را بفروشد، اجاره چه می‌شود؟
ماده ۴۹۸ قانون مدنی می‌گوید اگر ملک مورد اجاره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر آنکه موجر حق فسخ در صورت انتقال را برای خود شرط کرده باشد. ماده ۴۹۷ قانون مدنی نیز فوت موجر یا مستأجر را موجب بطلان اجاره نمی‌داند، مگر در موارد خاصی که همان ماده آورده است.
قانون ۱۴۰۳ چه سقفی برای افزایش اجاره‌بها گذاشته است؟
طبق ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، در استان‌هایی که تورم سالانه از سی درصد بیشتر باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت سقف افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه را در شهرهای بالای صد هزار نفر و شهرهای جدید تعیین می‌کند. تبصره ۱ این ماده برای موجری که این سقف را رعایت نکند، استرداد مبلغ اضافه و جریمه پیش‌بینی کرده است. اینکه سقف در یک شهر و سال مشخص اعمال می‌شود یا نه، به مصوبه همان دوره بستگی دارد.
بابک خونساری، وکیل دادگستری و از سال ۱۳۸۲ عضو کانون وکلای مرکز