مالکیت در قانون مدنی یعنی حق همه‌گونه تصرف و انتفاع در مال، مگر جایی که قانون استثنا کرده باشد. این حق از احیا و حیازت، عقود و تعهدات، شفعه و ارث به دست می‌آید و جز به حکم قانون سلب نمی‌شود.
قانون مدنی مالکیت را چگونه توصیف کرده است؟
قانون مدنی تعریف مستقلی از مالکیت ندارد، اما ماده ۳۰ آن دامنه این حق را روشن کرده است: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» ماده ۳۱ قانون مدنی اضافه می‌کند که هیچ مالی را نمی‌توان از تصرف صاحب آن بیرون کرد، مگر به حکم قانون.
نوشته‌های حقوقی از این دو ماده سه وصف برای مالکیت برداشت کرده‌اند. مطلق بودن، یعنی اختیار هر نوع تصرف. انحصاری بودن، یعنی اینکه دیگران بدون مجوز قانونی حق دخالت ندارند. دائمی بودن، یعنی اینکه مالکیت با استفاده نکردن از مال از بین نمی‌رود. وصف سوم در متن قانون نیامده و برداشتی فقهی و حقوقی است. هر سه وصف با قید «مگر قانون استثنا کرده باشد» محدود می‌شوند.
ماده ۲۹ قانون مدنی مالکیت را «اعم از عین یا منفعت» دانسته است. پس مستأجر هم مالک منافع است، هرچند مالک خود مال نیست.
مالکیت زمین تا کجا امتداد دارد؟
طبق ماده ۳۸ قانون مدنی، مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همین حکم درباره زیرزمین جاری است، مگر آنچه قانون استثنا کرده باشد. ماده ۳۲ قانون مدنی نیز ثمرات و متعلقات مال را، چه طبیعی باشد چه نتیجه کار، بالتبع از آنِ مالک می‌داند.
اختیار مالک در برابر همسایه قید دارد. ماده ۱۳۲ قانون مدنی تصرفی را که موجب ضرر همسایه شود منع کرده است، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود مالک باشد.
مالکیت از چه راه‌هایی به دست می‌آید؟
ماده ۱۴۰ قانون مدنی اسباب تملک را چهار مورد شمرده است: احیای اراضی موات و حیازت اشیای مباحه، عقود و تعهدات، اخذ به شفعه و ارث. این چهار سبب در دو گروه جای می‌گیرند. احیا و حیازت مالکیت را بر مالی پدید می‌آورند که پیش‌تر مالک خاصی نداشته است. عقد، شفعه و ارث مالکیت موجود را از شخصی به شخص دیگر منتقل می‌کنند؛ عقد با اراده طرفین و ارث به حکم قانون و بدون اراده وارث.
احیا و حیازت در چه صورتی مالکیت می‌آورند؟
ماده ۱۴۱ قانون مدنی احیا را آباد کردن اراضی موات و مباحه با عملیاتی می‌داند که در عرف آباد کردن شمرده می‌شود، مثل زراعت، درخت‌کاری و بنا ساختن. معیار، عرف است و برای هر نوع زمین فرق می‌کند. طبق ماده ۱۴۳ قانون مدنی، کسی که بخشی از اراضی موات را به قصد تملک احیا کند، مالک همان بخش می‌شود؛ اما به نظر می‌رسد قوانین خاص اراضی که پس از قانون مدنی تصویب شده‌اند، این حکم را به‌شدت محدود کرده و در عمل، احیای موات را به اجازه مراجع دولتی منوط کرده باشند.
شروع به احیا هنوز احیا نیست. ماده ۱۴۲ قانون مدنی سنگ‌چین کردن اطراف زمین یا کندن چاه را «تحجیر» می‌نامد که مالکیت نمی‌آورد و فقط برای تحجیرکننده حق اولویت در احیا ایجاد می‌کند. ماده ۱۴۵ قانون مدنی هم احیاکننده را به رعایت قوانین خاص این موضوع ملزم کرده است.
حیازت، طبق ماده ۱۴۶ قانون مدنی، تصرف و وضع ید یا مهیا کردن وسایل تصرف است و ماده ۱۴۷ قانون مدنی حیازت مال مباح را با رعایت قوانین مربوط، سبب مالکیت می‌داند.
ارث چگونه مالکیت را منتقل می‌کند؟
طبق ماده ۸۶۷ قانون مدنی، ارث با موت حقیقی یا فرضی مورث محقق می‌شود. اما مالکیت وارث بر ترکه بی‌قید نیست. ماده ۸۶۸ قانون مدنی می‌گوید مالکیت ورثه نسبت به ترکه «مستقر نمی‌شود مگر پس از اداء حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته». ماده ۸۶۹ قانون مدنی ترتیب این پرداخت‌ها را تعیین کرده است: هزینه کفن و حقوق متعلق به اعیان ترکه، سپس دیون و واجبات مالی متوفی و بعد وصیت تا ثلث ترکه.
چه اموالی قابل تملک خصوصی نیستند؟
قانون مدنی کنار مالکیت خصوصی، اموالی را از تملک خصوصی بیرون گذاشته است. ماده ۲۴ قانون مدنی تملک راه‌ها و کوچه‌های غیرمسدود را ممنوع کرده و ماده ۲۵ همین حکم را درباره اموال مورد استفاده عموم، مثل پل‌ها، آب‌انبارها و قنات‌های عمومی، آورده است. ماده ۲۶ قانون مدنی، اصلاحی ۱۳۷۰، اموال دولتی را که برای مصالح یا منافع عمومی تخصیص یافته، قابل تملک خصوصی نمی‌داند.
دسته دیگر «مباحات» است. ماده ۲۷ قانون مدنی مباحات را اموالی می‌داند که ملک اشخاص نیست و مردم می‌توانند طبق قوانین آن‌ها را تملک کنند یا از آن‌ها استفاده کنند، مثل اراضی موات، یعنی زمین معطل بدون آبادی و کشت. قوانین خاص اراضی، زمین‌ها را از حیث آبادی به موات، بایر و دایر تقسیم کرده‌اند و تشخیص نوع هر زمین به بررسی اسناد و وضعیت همان زمین بستگی دارد.
بابک خونساری، وکیل دادگستری — عضویت در کانون وکلای مرکز از سال ۱۳۸۲