دادخواست رفع تصرف عدوانی را متصرف سابق ملک می‌دهد، نه لزوماً مالک آن. خواهان باید نشان دهد ملک پیش از تجاوز در تصرف او بوده و بدون رضایتش از دستش خارج شده است؛ رسیدگی خارج از نوبت است و حکم فوراً اجرا می‌شود.
این مطلب فقط به راه حقوقی می‌پردازد. مقایسه راه حقوقی و کیفری در تصرف عدوانی چیست؟ آمده و نحوه تنظیم شکایت کیفری در شکایت کیفری تصرف عدوانی.
چه کسی می‌تواند دادخواست رفع تصرف عدوانی بدهد؟
خواهان این دعوا متصرف سابق است. طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی ادعای کسی است که دیگری بدون رضایت او ملک را از تصرفش خارج کرده؛ پس مالکیت شرط طرح دعوا نیست.
| خواهان | وضعیت | مبنا در قانون آیین دادرسی مدنی |
|---|---|---|
| متصرف سابق | خود اوست که ملک از تصرفش خارج شده | مواد ۱۵۸ و ۱۶۱ |
| مستأجر، مباشر، خادم، کارگر | می‌توانند به قائم‌مقامی مالک شکایت کنند | ماده ۱۷۰ |
| شریکی که از ملک مشترک کنار گذاشته شده | مانع‌شدن شریک دیگر، در حکم تصرف عدوانی است | ماده ۱۶۷ |
| مالکی که امینش ملک را پس نمی‌دهد | سرایدار یا امین، ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه، متصرف عدوانی محسوب می‌شود | ماده ۱۷۱ |
حکم ماده ۱۷۱ استثنا هم دارد: تبصره همین ماده، تخلیه در معاملات با حق استرداد، رهنی و شرطی و مواردی را که میان صاحب مال و امین قرارداد خاصی برای تخلیه هست، از شمول آن بیرون گذاشته است.
در دادخواست رفع تصرف عدوانی چه چیزی باید نوشته شود؟
دادخواست باید مشخصات طرفین، نشانی و پلاک ثبتی ملک، خواسته و شرح ماجرا را روشن بنویسد. خواسته اصلی «رفع تصرف عدوانی» است و دو درخواست جانبی هم می‌تواند کنارش بیاید.
| بخش دادخواست | آنچه نوشته می‌شود |
|---|---|
| خواسته | رفع تصرف عدوانی از ملک با ذکر نشانی و پلاک ثبتی |
| درخواست جانبی ۱ | دستور موقت برای جلوگیری از ساخت‌وساز، غرس درخت، کشت یا از بین بردن آثار موجود پیش از صدور رأی (ماده ۱۷۴) |
| درخواست جانبی ۲ | محکومیت متصرف به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف (تبصره ماده ۱۶۵) |
| شرح دادخواست | از چه زمانی ملک در تصرف خواهان بوده، تجاوز کِی و چگونه رخ داده و نشانه‌های آن چیست |
| دلایل | هر دلیلی که سبق تصرف را نشان دهد؛ بخش بعدی |
دستور موقتی که دادگاه پیش از رأی صادر می‌کند، با رد دعوا خودبه‌خود از میان می‌رود، مگر مرجع تجدیدنظر دستور دوباره‌ای بدهد (ماده ۱۷۴).
برای اثبات سبق تصرف چه دلایلی پیوست می‌شود؟
طبق ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان باید ثابت کند ملک پیش از خروج در تصرف او بوده و بدون رضایتش یا به غیر وسیله قانونی از تصرفش خارج شده است. هر دلیلی که این دو امر را نشان دهد، پذیرفته است.
سند مالکیت جایگاه ویژه دارد: ماده ۱۶۲ همان قانون آن را دلیل سبق تصرف دارنده می‌داند، مگر طرف مقابل سبق تصرف خود را از راه دیگر ثابت کند. بدون سند رسمی، اجاره‌نامه، قبض‌های آب و برق، عکس‌های تاریخ‌دار، گواهی شهود و درخواست معاینه محل و تحقیق محلی، دلایل رایج سبق تصرف‌اند.
اگر طرف مقابل در سندی که ارائه شده تردید یا انکار کند یا آن را جعلی بخواند، و سند در دعوا مؤثر باشد، همان مرجع به اصالت سند هم رسیدگی می‌کند (ماده ۱۷۲).
پس از ثبت دادخواست، رسیدگی چگونه پیش می‌رود؟
رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی تابع تشریفات آیین دادرسی نیست و خارج از نوبت انجام می‌شود (ماده ۱۷۷). دادگاه وقتی به نفع خواهان رأی می‌دهد که «به طور مقتضی احراز» کند خوانده ملک متصرفی خواهان را عدواناً تصرف کرده است (ماده ۱۷۴).
دو قاعده دیگر هم در جریان رسیدگی اثر دارد. اگر تجاوز در برابر چشم ضابطان دادگستری رخ دهد، آنان مکلف‌اند با حفظ وضع موجود از اقدامات بعدی جلوگیری کنند و موضوع را به مرجع قضایی گزارش دهند (ماده ۱۶۶). شخص ثالثی هم که خود را ذی‌نفع بداند، تا پایان رسیدگی بدوی یا تجدیدنظر می‌تواند وارد دعوا شود (ماده ۱۶۹).
حکم رفع تصرف عدوانی چگونه اجرا می‌شود؟
رأی رفع تصرف عدوانی بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده اجرا می‌شود و تجدیدنظرخواهی مانع اجرا نیست؛ اگر رأی در تجدیدنظر فسخ شود، وضع به حالت پیش از اجرا بازمی‌گردد (ماده ۱۷۵).
| وضعیت ملک هنگام اجرا | حکم قانون آیین دادرسی مدنی |
|---|---|
| متصرف در ملک بنا ساخته یا درخت کاشته | بنا و درخت فقط وقتی می‌ماند که متصرف مدعی مالکیت باشد و ظرف یک ماه از اجرای حکم، دادخواست مالکیت بدهد (ماده ۱۶۴) |
| متصرف در ملک کشت کرده | اگر موقع برداشت رسیده، متصرف محصول را برمی‌دارد و اجرت‌المثل می‌دهد؛ اگر نرسیده، محکوم‌له میان پرداخت قیمت زراعت یا ماندن کشت تا برداشت با دریافت اجرت‌المثل مخیر است (ماده ۱۶۵) |
| پس از اجرا، ملک دوباره تصرف شود | تصرف‌کننده دوباره به مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامی محکوم می‌شود (ماده ۱۷۶) |
نکته تحلیلی: چرا انتخاب میان دعوای تصرف و دعوای مالکیت باید پیش از طرح دعوا سنجیده شود؟
ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر کرده است کسی که درباره مالکیت یا اصل حق ارتفاق و انتفاع اقامه دعوا کرده، دیگر نمی‌تواند دعوای تصرف عدوانی طرح کند. این قاعده یک‌طرفه است: طرح دعوای تصرف راه دعوای مالکیت را نمی‌بندد، اما عکس آن صادق است.
نتیجه آن است که برای متصرفی که دلیل روشنی بر سبق تصرف دارد، دعوای تصرف، با رسیدگی سریع و اجرای فوری، منطقاً پیش از دعوای مالکیت سنجیده می‌شود؛ ترتیب عکس، راه دعوای تصرف را می‌بندد. این ترتیب برای خریدار با سند عادی اهمیت بیشتری یافته است، چون قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، اعتبار سند عادی را در دعاوی مالکیت محدود کرده است.
این جمع‌بندی، برداشت تحلیلی است، نه متن قانون. — بابک خونساری، وکیل پایه یک دادگستری
پرسش‌های متداول درباره دادخواست رفع تصرف عدوانی
برای دادخواست رفع تصرف عدوانی سند مالکیت لازم است؟
خیر. طبق ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان باید سبق تصرف و خروج ملک بدون رضایتش را ثابت کند. اگر سند مالکیت داشته باشد، طبق ماده ۱۶۲، سند دلیل سبق تصرف اوست، مگر طرف مقابل خلافش را ثابت کند.
مستأجر می‌تواند دادخواست رفع تصرف عدوانی بدهد؟
بله. ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی به مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و به‌طور کلی کسی که ملک را از طرف دیگری در تصرف دارد، اجازه داده است به قائم‌مقامی مالک شکایت کند.
اگر متصرف عدوانی در ملک ساختمان ساخته باشد چه می‌شود؟
طبق ماده ۱۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی، بنا و درخت فقط وقتی باقی می‌ماند که متصرف مدعی مالکیت باشد و ظرف یک ماه از اجرای حکم، درباره مالکیت به دادگاه صالح دادخواست بدهد.
اگر پس از اجرای حکم، ملک دوباره تصرف شود چه می‌شود؟
طبق ماده ۱۷۶ قانون آیین دادرسی مدنی، کسی که پس از اجرای حکم رفع تصرف عدوانی دوباره ملک را تصرف کند یا دیگری را به این کار وادار کند، به مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامی محکوم می‌شود.
مطالب مرتبط:
خب اگه طرف مقابل سند مالکیتش رو بیاره چی؟ اونوقت دادگاه به نفع مالک رای میده یا متصرف؟
درود، در دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی دادگاه حق ندارد دلایل مالکیت و از جمله سند مالکیت را بررسی کند و اگر مالک سند مالکیت اش را به دادگاه ارایه کند نیز حکم به نفع متصرف صادر خواهد شد البته باید عناصری که در متن به آن اشاره کردیم موجود باشد.