خلع ید از ملک مشاع دعوایی است که شریک، علیه کسی طرح می‌کند که بدون اذن شرکا ملک مشترک را در تصرف گرفته است، خواه شریک باشد خواه شخص ثالث. حکم آن ملک را از تصرف او خارج می‌کند، اما به خواهان تصرف انحصاری نمی‌دهد.
دعوای خلع ید از ملک مشاع علیه چه کسی طرح می‌شود؟
در دعوای خلع ید مشاعی، خواهان یکی از مالکان است و خوانده ممکن است شریک دیگری باشد یا شخص ثالث. دعوا به طرفیت متصرف یا همه متصرفان ملک طرح می‌شود، زیرا ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی حکم خلع ید را «علیه متصرف ملک مشاع» قرار داده است و حکم تنها علیه کسی اجرا می‌شود که در دعوا محکوم شده باشد.
چرا حکم خلع ید مشاعی نسبت به تمام ملک اجرا می‌شود؟
با توجه به این که طبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که خارج از حدود اذن باشد فضولی است، شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن در اموال شرکت تصرف نماید ضامن است.
و با توجه به مواد ۵۷۶ و۵۸۸ قانون مدنی نیز در می یابیم تصرف هرکدام از شرکا در مال مشترک ومشاع باید با اذن شرکای دیگر باشد. قانون گذار تصرف در ملک و مال مشاع را بدون اجازه دیگر شرکا تجویز ننموده است. و به علت اینکه با صدور حکم خلع ید از ملک مشاع نمی توان بدون اذن شریک آن را به تصرف خواهان دعوا که حکم خلع ید را گرفته است بدهیم. از این رو، به حکم ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، اگر حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شود، از تمام ملک خلع ید می‌شود.
پس از اجرای حکم، خواهان می‌تواند در ملک تصرف کند؟
نه بدون اذن سایر شرکا. ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تصریح می‌کند که «تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است». بنابراین تا زمانی که سایر شرکا اذن نداده‌اند، مالکی که حکم به نفع او صادر شده نیز نمی‌تواند در ملک تصرف کند.
نکته تحلیلی: حکم خلع ید مشاعی به خواهان چه می‌دهد و چه نمی‌دهد؟
حکم خلع ید مشاعی، ملک را از تصرف غیرمجاز آزاد می‌کند، اما حق بهره‌برداری انحصاری به خواهان نمی‌دهد. ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی دو حکم را کنار هم گذاشته است: خلع ید از تمام ملک، و تابعیت تصرف بعدی محکوم‌له از مقررات املاک مشاعی. نتیجه جمع این دو حکم آن است که در ملکی که شرکا بر سر استفاده از آن توافق ندارند، خلع ید معمولاً پایان اختلاف نیست و پرسش بعدی، تقسیم یا فروش مال مشاع است.
نکته دوم به پیش از دعوا برمی‌گردد. هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ مقرر کرده است: «خلع‌ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است» و طرح آن پیش از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. پس شریکی که مالکیت سهم خود را احراز نکرده، پیش از هر چیز با همین مانع روبه‌روست.
این جمع‌بندی، برداشت تحلیلی است، نه متن قانون. — بابک خونساری، وکیل پایه یک دادگستری
پس از گزارش اصلاحی تقسیم و فروش، هنوز می‌توان دعوای خلع ید طرح کرد؟
چنانچه دادخواستی از جانب یکی از مالکین به طرفیت سایرین مبنی بر اثبات مالکیت مشاعی و تقسیم مال مشاع و عندالزوم فروش آن ارائه شود. سپس در ادامه منتهی به صدور گزارش اصلاحی بشود.
و در گزارش چنین ذکر گردد:
طرفین توافق نمودند مال مشاعی از تاریخ تنظیم سازش نامه ظرف یکسال به فروش رسد و حاصل فروش بین ۳ نفر تقسیم شود. در غیر این صورت این مدت با توافق طرفین قابل تمدید است. و در صورت عدم توافق هر یک می توانند از دادگاه درخواست مزایده کنند.
و شخصی که ملک در تصرف او نیست پس از گذشت مدت زمان مورد توافق می تواند دادخواست خلع ید از ملک مشاع را مطرح نماید.
نکته: صدور گزارش اصلاحی در خصوص دعوای اثبات مالکیت مشاعی و تقسیم و فروش مال مشاع بدون اشاره بر خلع ید و یا تسلیط ید، حق طرح دعوی خلع ید یاتسلیط را از بین نمی برد.
حکم خلع ید علیه شریکِ متصرف هم نسبت به کل ملک قابل اجراست؟
بنابر مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی مالک مشاعی هر وقت بخواهد می تواند به طرفیت سایر متصرفین دعوی خلع ید مطرح کند. با صدور رای قطعی در این خصوص حتی اگر شخص متصرف مالک ملک مشاعی باشد، حکم قطعی قابلیت اجرا نسبت به کل ملک را دارد.
اگر هنگام اجرا معلوم شود شرکای دیگری هم متصرف‌اند، چه می‌شود؟
چنانچه در زمان دادرسی تنها برخی از مالکین طرف قرار بگیرند و زمان اجرای حکم مشخص بشود شرکای دیگری نیز در ملک متصرف هستند که در دادرسی حضور نداشته اند طبق اصل کلی حکم باید علیه کسی اجرا بشود که محکوم شده است. زیرا در خصوص اشخاص دیگر لازم است که مهلت های قانونی جهت اعتراض برایشان در نظر گرفته شود.
اگر شریکی بدون اذن دیگران ملک را اجاره دهد، خلع ید مستأجر ممکن است؟
هنگامی که یک یا چند نفر از مالکین بدون هماهنگی با دیگر مالکین منافع ملک را به میزان سهم خود به شخص دیگری منتقل کنند. نمی توانند بدون اجازه دیگر شرکا آن منافع را در اختیار شخصی که به آن منتقل کردند بگذارند. یعنی می توان به لحاظ حقوقی مقدار سهم الشرکه را انتقال داد اما به صورت فیزیکی نه.
اگر در این حالت ملک بدون اذن به تصرف مستاجر در بیاید ، دیگر شرکا قادر به اقامه دعوی و اجرای خلع ید می باشند؟
در این جا صدور حکم به خلع ید مستاجر از کل ملک ممکن است.
حق مستاجر نیز در رجوع به شریک یا شرکای موجر جهت مطالبه و جبران خسارت محفوظ است.
مطالب مرتبط: