«وکیل تخلیه ملک فوری» نخست بررسی می‌کند که اجاره‌نامه، شرایط قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را دارد یا نه؛ زیرا فقط در این صورت، موجر پس از پایان مدت اجاره، بدون دادرسی طولانی دستور تخلیه می‌گیرد.
«فوری» در این عنوان، وعده زمانی نیست؛ نام مسیری است که قانون برای اجاره‌نامه‌های واجد شرایط پیش‌بینی می‌کند. اجاره‌نامه‌ای که این شرایط را ندارد، از مسیر دعوای عادی تخلیه می‌گذرد که دادرسی کامل دارد.
وکیل تخلیه ملک فوری در کدام اجاره‌نامه‌ها دستور تخلیه می‌گیرد؟
ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اجاره همه اماکن را، از مسکونی و تجاری تا محل کسب و پیشه، مشمول این قانون می‌داند. ماده ۲ همان قانون از طرفین می‌خواهد قرارداد عادی اجاره را با قید مدت، در دو نسخه تنظیم کنند و دو نفر شاهد مورد اعتماد آن را گواهی کنند.
در عمل، این سه شرط مسیر دستور تخلیه را باز می‌کند:
- اجاره‌نامه رسمی دفترخانه، یا اجاره‌نامه عادی با رعایت شرایط ماده ۲
- قید مدت اجاره در قرارداد
- پایان مدت اجاره
کدام مرجع دستور تخلیه را صادر می‌کند؟
ماده ۳ همان قانون، دو مسیر را از هم جدا می‌کند:
| نوع اجاره‌نامه | مرجع اجرای تخلیه | مهلت قانونی |
|---|---|---|
| رسمی | دوایر اجرای ثبت | ظرف یک هفته |
| عادی | دستور مقام قضایی و اجرای ضابطان | ظرف یک هفته از تقدیم تقاضا |
قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، در بند ۴ ماده ۱۲، دعاوی و درخواست‌های تخلیه عین مستأجره را، به‌جز دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در صلاحیت دادگاه صلح قرار می‌دهد. ماده ۳۶ همان قانون، تا تشکیل دادگاه‌های صلح، رسیدگی را طبق قوانین جاری ادامه می‌دهد. بنابراین مرجع دقیق هر حوزه، به تشکیل دادگاه صلح در آن بستگی دارد.
چرا استرداد ودیعه شرط تخلیه است؟
ماده ۴ قانون ۱۳۷۶، تخلیه و تحویل ملک به موجر را به استرداد ودیعه یا سند تضمین به مستأجر، یا سپردن آن به دایره اجرا موکول می‌کند. موجری که ودیعه را فراهم نکند، اجرای دستور تخلیه را خودش متوقف می‌کند.
اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا بدهی اجاره‌بها و قبوض باشد، همان ماده از او می‌خواهد هم‌زمان با سپردن ودیعه، گواهی تقدیم دادخواست مطالبه خسارت را به دایره اجرا بدهد. دایره اجرا تا صدور رأی، همان مقدار را نگه می‌دارد.
کدام موارد از مسیر دستور تخلیه بیرون است؟
- اجاره‌نامه عادی بدون شرایط ماده ۲، یا اجاره شفاهی، که دعوای عادی تخلیه لازم دارد
- اماکنی که پیش از تصویب قانون ۱۳۷۶ اجاره رفته‌اند و ماده ۱۱ آن‌ها را مستثنا می‌کند
- دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه؛ مقاله وکیل سرقفلی آن را شرح می‌دهد
- متصرفی که هیچ رابطه اجاره‌ای با مالک ندارد؛ این مورد به دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی برمی‌گردد
وکیل تخلیه ملک فوری در این مسیر چه می‌کند؟
وکیل تخلیه ملک فوری، اجاره‌نامه را با شرایط قانون می‌سنجد، پایان مدت را احراز می‌کند و درخواست تخلیه را به مرجع صالح می‌برد. هماهنگی برای استرداد یا سپردن ودیعه، و در صورت لزوم طرح هم‌زمان دعوای خسارت، بخش دیگری از کار اوست.
وکیل مستأجر نیز همین شرایط را بررسی می‌کند تا روشن شود اجاره‌نامه واقعاً مشمول این مسیر است یا نه. مقاله وکیل ملکی خوب معیارهای انتخاب وکیل در دعاوی ملکی را شرح می‌دهد.
پرسش‌های متداول درباره وکیل تخلیه ملک فوری
آیا پیش از پایان مدت اجاره، دستور تخلیه ممکن است؟
مسیر ماده ۳ به پایان مدت اجاره بستگی دارد. تخلیه پیش از پایان مدت، به دلایلی که قرارداد یا قانون پیش‌بینی می‌کند، از مسیر دعوای تخلیه پیگیری می‌گردد و بررسی اسناد لازم است.
مستأجر پس از دستور تخلیه چه حقی دارد؟
ماده ۵ قانون ۱۳۷۶ به مستأجری که نسبت به مفاد قرارداد مدعی حقی است، اجازه می‌دهد ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح ببرد و پس از اثبات، جبران خسارت بخواهد.
آیا این مسیر برای ملک تجاری هم کاربرد دارد؟
بله. ماده ۱ قانون، اماکن تجاری را هم در بر می‌گیرد. اما اگر سرقفلی یا حق کسب و پیشه در میان باشد، دعوا از صلاحیت دادگاه صلح بیرون است و قواعد خاص خود را دارد.
اگر موجر ودیعه را پس ندهد، تخلیه انجام می‌گیرد؟
خیر. طبق ماده ۴، تخلیه و تحویل ملک به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است.
به قلم بابک خونساری، وکیل پایه یک دادگستری