مالک مشاعی در همه اجزای یک مال با دیگران شریک است، بی‌آنکه بخش معینی را جدا داشته باشد. این سهم در دادگاه با سند، تصرف یا ادله دیگر اثبات می‌شود؛ مگر ملک در دفتر املاک به نام دیگری ثبت شده باشد.
مالکیت مشاعی دقیقاً یعنی چه؟
ماده ۵۷۱ قانون مدنی شرکت را «اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه» تعریف کرده است. در مالکیت مشاعی، هر شریک مالک سهمی مثل سه دانگ یا یک‌چهارم است، اما این سهم در هیچ نقطه‌ای از ملک جدا و مشخص نیست؛ هر ذره از مال میان همه شرکا مشترک است.
طبق مواد ۵۷۲ تا ۵۷۴ قانون مدنی، شرکت ممکن است اختیاری باشد، مثل خرید مشترک یک ملک، یا قهری، مثل ملکی که از راه ارث به چند وارث رسیده است. منشأ شرکت در شیوه اثبات اثر دارد: در شرکت اختیاری معمولاً سند معامله وجود دارد و در شرکت قهری، اثبات وراثت و مالکیت مورث مطرح می‌شود.
سند رسمی مالکیت در اثبات سهم مشاعی چه جایگاهی دارد؟
اگر ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد، ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک دولت را مکلف کرده فقط کسی را مالک بشناسد که ملک به نام او ثبت شده، یا انتقال به او در دفتر املاک ثبت شده، یا از مالک رسمی به ارث برده است. بنابراین در ملک ثبت‌شده، سند رسمی مهم‌ترین دلیل مالکیت مشاعی است.
به حکم ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی، در برابر سند رسمی انکار و تردید شنیده نمی‌شود و طرف مقابل فقط می‌تواند ادعای جعل کند یا ثابت کند سند به جهتی قانونی از اعتبار افتاده است. کسی که سهم مشاعی خود را با سند عادی در ملک ثبت‌شده خریده، با این مانع روبه‌روست و مسیر اثبات حق او به جزئیات معامله و اسناد همان پرونده بستگی دارد.
در ملکی که سند رسمی ندارد، مالکیت مشاعی با چه دلایلی ثابت می‌شود؟
ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی دلایل اثبات دعوا را اقرار، اسناد کتبی، شهادت، امارات و قسم برشمرده است. در ملکی که هنوز در دفتر املاک ثبت نشده، اسناد عادی و قولنامه‌ها، گواهی شهود، تحقیق محلی و نظر کارشناس همه در اثبات سهم مشاعی به کار می‌آیند.
تصرف هم دلیل مهمی است. ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت می‌داند، مگر خلاف آن ثابت شود. در مالکیت مشاعی این اماره ظرافت دارد: تصرف یک شریک در بخشی از ملک لزوماً دلیل مالکیت مفروز او بر همان بخش نیست، چون هر شریک در کل ملک سهیم است.
سند عادی در دعوای اثبات مالکیت مشاعی چه اعتباری دارد؟
طبق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی، سند عادی در دو حالت اعتبار سند رسمی را میان طرفین و ورثه و قائم‌مقام آنان پیدا می‌کند: وقتی طرفی که سند علیه او ابراز شده صدور آن را تصدیق کند، یا وقتی در دادگاه ثابت شود که امضا یا مهر واقعاً از اوست.
در برابر سند عادی، طرف مقابل طبق ماده ۲۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی می‌تواند خط، مهر یا امضای منتسب به خود را انکار کند یا نسبت به سندی که به خودش منتسب نیست اظهار تردید کند. ماده ۲۱۷ همان قانون این ایراد را تا حد امکان به اولین جلسه دادرسی محدود کرده است.
اگر نهادی هنوز تکلیف زمین را روشن نکرده باشد، دادگاه می‌تواند از رسیدگی خودداری کند؟
ماده ۳ قانون آیین دادرسی مدنی قضات را موظف کرده موافق قوانین به دعوا رسیدگی و حکم صادر کنند و تصریح کرده نمی‌توانند به بهانه سکوت، نقص، اجمال یا تعارض قوانین از رسیدگی امتناع کنند. ماده ۱۹۹ همان قانون هم دادگاه را در امور حقوقی به هر تحقیق لازم برای کشف حقیقت مکلف کرده است.
به نظر می‌رسد از جمع این دو ماده برمی‌آید که روشن نبودن وضعیت اداری یا ثبتی یک زمین، به‌تنهایی دلیل کافی برای رد دعوای اثبات مالکیت نیست و دادگاه باید ادله طرفین را بسنجد.
شریک مشاعی بدون سند چه راه دیگری برای گرفتن سند رسمی دارد؟
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، مصوب ۱۳۹۰، در بند «ت» ماده ۱ یکی از موارد رسیدگی هیئت را دسترسی نداشتن به مالکان مشاعی دانسته است؛ در جایی که مالکیت متقاضی مشاعی و تصرف او در ملک مفروز است. طبق ماده ۵ همان قانون، هیئت در صورت احراز تصرف مالکانه و بلامنازع، پس از کارشناسی و تهیه نقشه، رأی صادر می‌کند. ماده ۲ این قانون اراضی دولتی، ملی، منابع طبیعی و موات را از شمول آن بیرون گذاشته است.
شریک مشاعی پس از اثبات سهمش چه حقوقی دارد؟
طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر شریک می‌تواند بدون رضایت دیگران سهم خود را کلاً یا جزئاً به ثالث منتقل کند. اما تصرف در خود مال مشترک بدون اذن شرکا، به حکم ماده ۵۸۱ قانون مدنی فضولی است و ماده ۵۸۲ شریک متصرف بدون اذن را ضامن می‌داند.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی به هر شریک اجازه می‌دهد هر وقت بخواهد تقسیم مال مشترک را بخواهد، مگر تقسیم قانوناً ممنوع باشد یا شرکا به عدم تقسیم ملتزم شده باشند.
بابک خونساری؛ وکیل دادگستری، با عضویت در کانون وکلای مرکز از سال ۱۳۸۲