مستأجر نسبت به ملک اجاره‌ای امین است، نه ضامن؛ اگر ملک بدون تعدی یا تفریط او تلف یا معیوب شود، مسئولیتی ندارد. این حکم دو استثنا دارد: تقصیر خود مستأجر، و امتناع او از پس دادن ملک پس از مطالبه مالک.
قانون مدنی مستأجر را امین می‌داند یا ضامن؟
ماده ۴۹۳ قانون مدنی صریح است: «مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست». یعنی اگر ملک بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود، مسئول نخواهد بود. ماده ۶۳۱ قانون مدنی هم مستأجر را به نام، در ردیف کسانی آورده است که قانون آن‌ها را نسبت به مال دیگری امین قرار داده و حکمشان مثل امانت‌گیرنده است.
پشتوانه این حکم، قاعده عام امانت است. ماده ۶۱۴ قانون مدنی امین را ضامن تلف یا نقصان مال سپرده‌شده نمی‌داند مگر در صورت تعدی یا تفریط، و ماده ۶۱۵ امین را «در مقام حفظ» مسئول وقایعی نمی‌داند که دفع آن‌ها از توان او خارج است. نتیجه عملی ساده است: خرابی ناشی از حادثه بیرونی، مثل آسیب از ساختمان مجاور یا عیبی که از مصالح ساخت ملک برمی‌خیزد، به حساب مستأجر نوشته نمی‌شود.
تعدی و تفریط مستأجر یعنی چه؟
قانون مدنی هر دو مفهوم را تعریف کرده است. طبق ماده ۹۵۱، تعدی یعنی تجاوز از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال دیگری. طبق ماده ۹۵۲، تفریط یعنی ترک کاری که به موجب قرارداد یا عرف برای حفظ مال دیگری لازم است. ماده ۹۵۳ هر دو را زیر عنوان «تقصیر» جمع کرده است.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی هم تکلیف مستأجر را مشخص کرده است: در استفاده از ملک به نحو متعارف رفتار کند و آن را برای همان مصرفی به کار ببرد که در اجاره معین شده است. بیرون رفتن از این حدود، مصداق تعدی است.
یک نکته کمتر دیده‌شده در ماده ۴۹۳ هست: اگر مستأجر تعدی یا تفریط کند، ضامن است «اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد». یعنی پس از تقصیر، ید امانی او به ید ضمانی بدل می‌شود و رابطه سببیت میان تقصیر و خسارت دیگر شرط مسئولیت نیست.
پس از پایان اجاره وضعیت مستأجر چه تغییری می‌کند؟
ماده ۶۳۱ قانون مدنی استثنای دیگری هم دارد: اگر مالک مستحق استرداد باشد و آن را مطالبه کند و متصرف با وجود امکان رد، امتناع کند، از تاریخ مطالبه مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود، حتی اگر مستند به فعل او نباشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی پیامد مالی نگه‌داشتن ملک پس از پایان مدت را هم معین کرده است: اگر مستأجر بدون اذن مالک ملک را در تصرف نگه دارد، موجر برای آن مدت مستحق اجرت‌المثل است، حتی اگر مستأجر از ملک استفاده نکرده باشد.
در اجاره مبله، استهلاک وسایل به عهده کیست؟
مبله بودن ملک حکم امانی بودن ید مستأجر را تغییر نمی‌دهد. وسایلی که برای استفاده در اختیار مستأجر گذاشته شده، با استفاده متعارف فرسوده می‌شوند و به نظر می‌رسد این فرسودگی لازمه همان اذنی است که موجر با اجاره دادن وسایل داده است.
قانون مدنی این منطق را در عقد عاریه صریحاً آورده است. ماده ۶۴۱ عاریه‌گیرنده را مسئول نقص ناشی از استعمال مال نمی‌داند، مگر آنکه بیرون از مورد اذن یا برخلاف متعارف استفاده کرده باشد. اینکه همین حکم در اجاره هم با وحدت ملاک جاری شود، تفسیر است، نه نص؛ ولی با ماده ۴۹۳ هم‌جهت است.
شرط ضمان در قرارداد اجاره معتبر است؟
قانون مدنی در عاریه، شرط ضمان را صریحاً پذیرفته است. طبق ماده ۶۴۲، اگر بر عاریه‌گیرنده شرط ضمان شده باشد، مسئول هر کسر و نقصانی است حتی اگر به عمل او مربوط نباشد. ماده ۶۴۳ هم شرط ضمان نقص ناشی از «صرف استعمال» را معتبر دانسته است.
درباره اجاره چنین تصریحی وجود ندارد. برخی با استناد به مواد ۶۴۲ و ۶۴۳ شرط ضمان را در اجاره هم نافذ می‌دانند؛ برخی دیگر آن را با امانی بودن ید مستأجر در ماده ۴۹۳ ناسازگار می‌شمارند. این اختلاف هنوز به پاسخ واحدی نرسیده و اثر هر شرط به عبارت دقیق قرارداد بستگی دارد.
هزینه تعمیرات ملک اجاره‌ای با موجر است یا مستأجر؟
ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی را که برای امکان انتفاع از ملک لازم است، به عهده مالک گذاشته است؛ همین حکم درباره آلات و ادوات لازم برای انتفاع هم جاری است. این قاعده دو استثنا دارد: شرط خلاف در قرارداد، یا عرف محل که برخلاف آن جاری باشد.
بنابراین تقسیم رایج «تعمیرات جزئی با مستأجر، اساسی با مالک» حکم صریح قانون مدنی نیست؛ اگر جایی اعمال شود، از راه عرف محل یا شرط قرارداد است. ماده ۴۸۵ قانون مدنی هم مستأجر را از جلوگیری از تعمیرات ضروری منع کرده و در عوض به او حق فسخ داده است.
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶، تخلیه را به استرداد ودیعه موکول کرده است. اگر موجر مدعی خسارت به ملک باشد، باید هم‌زمان گواهی تقدیم دادخواست مطالبه خسارت را به دایره اجرا بدهد تا به همان میزان از ودیعه نگه داشته شود. اینکه در یک قرارداد مشخص کدام خسارت قابل مطالبه است، به بررسی اسناد همان قرارداد بستگی دارد.
به قلم بابک خونساری؛ وکیل دادگستری و از ۱۳۸۲ عضو کانون وکلای مرکز