قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، مصوب ۱۳۹۰، برای متصرف قانونی ملکِ دارای سابقه ثبتی راه صدور سند باز کرده است؛ به شرط آنکه مانعی مثل فوت یا دسترس‌ناپذیری مالک رسمی در کار باشد. اراضی دولتی و ملی مشمول نیستند.
قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ چه املاکی را دربر می‌گیرد؟
ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی دو دسته ملک را دربر می‌گیرد: ساختمان‌هایی که روی اراضی با سابقه ثبتی ساخته شده‌اند، و اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغ‌ها. در هر دو دسته، دو شرط مشترک است: ملک سابقه ثبتی داشته باشد و منشأ تصرف متصرف قانونی باشد.
شرط سوم، وجود دست‌کم یکی از چهار مانع است که صدور سند مفروزی را از راه قوانین جاری ناممکن کرده باشد:
- فوت مالک رسمی و دست‌کم یکی از ورثه او؛
- دسترسی نداشتن به مالک رسمی، و در صورت فوت، به دست‌کم یکی از ورثه؛
- مفقودالاثر بودن مالک رسمی و دست‌کم یکی از ورثه؛
- دسترسی نداشتن به مالکان مشاعی، وقتی مالکیت متقاضی مشاعی ولی تصرفش مفروز است.
بنابراین این موانع شرط شمول قانون‌اند، نه مانع صدور سند. هر جا مالک رسمی در دسترس باشد، راه عادی انتقال رسمی همچنان باز است.
چه املاکی از شمول این قانون بیرون‌اند؟
ماده ۲ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات را از شمول قانون مستثنا کرده است. طبق تبصره‌های همین ماده، دبیر هیئت پیش از رسیدگی جریان ثبتی ملک را استعلام می‌کند و در پرونده‌ای که سابقه ملی یا موات بودن دارد، نظر وزارت راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی پرسیده می‌شود.
دو دسته دیگر مشمول قانون‌اند، اما با شرایط خاص. درباره اعیانی که در اراضی موقوفه ساخته شده، ماده ۹ رسیدگی را به موافقت متولی یا اداره اوقاف، رعایت مفاد وقف‌نامه و تعیین اجرت عرصه موکول کرده است. درباره اراضی مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، ماده ۱۰ هیئت را مکلف کرده است نماینده دستگاه صاحب زمین را دعوت کند یا نظرش را بپرسد. طبق تبصره همین ماده، شهرداری‌ها فقط درباره املاک اختصاصی خود می‌توانند با انتقال به متصرف موافقت کنند.
هیئت حل اختلاف چگونه تشکیل می‌شود و چه می‌کند؟
ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ در هر حوزه ثبتی یک یا چند هیئت حل اختلاف پیش‌بینی کرده است، با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام او، و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی. هیئت با بررسی مدارک، و در صورت لزوم تحقیق و جلب نظر کارشناس، رأی می‌دهد.
تبصره ۲ ماده ۱ روش احراز موانع را هم معین کرده است: فوت با استعلام از ثبت احوال، مفقودالاثر بودن با حکم قطعی دادگاه، و دسترسی نداشتن با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل، شهادت شهود یا تحقیقات محلی.
اگر مالک عرصه و اعیان یکی نباشد، ماده ۷ دو راه گذاشته است: اگر مالک عرصه حاضر شود و مالکیت متقاضی را تأیید کند، سند عرصه و اعیان صادر می‌شود؛ وگرنه، با حفظ حقوق مالک عرصه، فقط سند اعیان.
به رأی هیئت چگونه می‌توان اعتراض کرد؟
ماده ۳ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ اداره ثبت را مکلف کرده است آرای هیئت را دو نوبت به فاصله پانزده روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند؛ در روستاها، رأی با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل هم الصاق می‌شود.
معترض دو مهلت پشت سر هم دارد. ابتدا تا دو ماه از انتشار آگهی، یا در روستا از الصاق، اعتراض را به اداره ثبت محل وقوع ملک می‌دهد و رسید می‌گیرد. سپس ظرف یک ماه از تسلیم اعتراض، باید دادخواست به دادگاه عمومی محل بدهد و گواهی آن را به اداره ثبت برساند؛ در این صورت، اقدامات ثبتی تا حکم قطعی متوقف می‌ماند.
اگر اعتراض در مهلت نرسد یا گواهی دادخواست ارائه نشود، سند صادر می‌شود. ماده ۳ تصریح کرده است صدور سند مانع مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
صدور سند در این روش چه هزینه‌ای دارد؟
ماده ۱۷ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ علاوه بر بهای دفترچه و تعرفه سند، پنج درصد ارزش منطقه‌ای ملک را از متقاضی می‌گیرد. اگر ملک سابقه صدور سند مالکیت اولیه نداشته باشد، طبق تبصره ۱، مابه‌التفاوت هزینه ثبتی هم اخذ می‌شود. تبصره ۲ همان ماده پنج درصد دیگر بر مبنای ارزش منطقه‌ای برای ایجاد زیرساخت و حق‌الزحمه اعضای هیئت پیش‌بینی کرده است.
جزئیات تشکیل جلسات و نحوه رسیدگی، طبق ماده ۱۸، به آیین‌نامه اجرایی سپرده شده است. اینکه ملک مشخصی شرایط این قانون را دارد یا نه، به بررسی سابقه ثبتی و اسناد همان ملک بستگی دارد.
نگارش این مطلب: بابک خونساری، وکیل دادگستری و عضو کانون وکلای مرکز از ۱۳۸۲