قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، مصوب ۱۳۹۰، به متصرف قانونی ملکِ دارای سابقه ثبتی اجازه می‌دهد از هیأت حل اختلاف سند بگیرد؛ به شرط آنکه فوت، مفقودی یا در دسترس نبودن مالک رسمی، صدور سند را از راه عادی ناممکن کند.
قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ چه مشکلی را حل می‌کند؟
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک قاعده پایه را می‌گوید: وقتی ملکی در دفتر املاک ثبت شد، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده، یا انتقال به او در دفتر املاک ثبت شده، یا ملک از مالک رسمی به ارث به او رسیده است.
خریداری که ملک را با سند عادی خریده، برای گرفتن سند رسمی معمولاً به همکاری مالک رسمی نیاز دارد. اگر مالک رسمی فوت کرده، پیدا نمی‌شود یا در دسترس نیست، این همکاری ممکن نیست. قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ برای همین وضعیت راهی پیش‌بینی کرده است؛ ماده ۲۲ قانون ثبت را نسخ نکرده، بلکه مسیری قانونی برای رسیدن به ثبت به نام متصرف ساخته است.
قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ در چه مواردی اعمال می‌شود؟
ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ دو گروه ملک را پوشش می‌دهد: ساختمان‌هایی که بر اراضی با سابقه ثبتی ساخته شده و منشأ تصرف متصرفان قانونی است، و اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغ‌هایی که همین شرایط را دارند. افزون بر این، دست‌کم یکی از این موانع باید وجود داشته باشد:
- فوت مالک رسمی و دست‌کم یکی از ورثه او؛
- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او، عدم دسترسی به دست‌کم یکی از ورثه؛
- مفقودالاثر بودن مالک رسمی و دست‌کم یکی از ورثه او؛
- عدم دسترسی به مالکان مشاعی، وقتی مالکیت متقاضی مشاعی ولی تصرفش مفروز است.
طبق تبصره ۲ ماده ۱، فوت با استعلام از ثبت احوال، مفقودی با حکم قطعی دادگاه و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای محل، شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می‌شود.
کدام اراضی از شمول قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ بیرون‌اند؟
ماده ۲ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات را مستثنا کرده است. دبیر هیأت پیش از رسیدگی، جریان ثبتی ملک را استعلام می‌کند و اگر ملک جزو این اراضی باشد، به هیأت گزارش می‌دهد.
قید «سابقه ثبتی» در ماده ۱ هم تعیین‌کننده است. ملکی که هیچ سابقه‌ای در اداره ثبت ندارد، اصولاً در دایره ماده ۱ قرار نمی‌گیرد. با این حال، ماده ۱۳ قانون تعیین تکلیف برای وضعیتی که درباره «قسمتی» از ملک مورد درخواست اظهارنامه ثبتی پذیرفته یا تقدیم نشده باشد، سازوکار تنظیم اظهارنامه و آگهی را پیش‌بینی کرده است.
هیأت حل اختلاف چه ترکیبی دارد و چطور رأی می‌دهد؟
طبق ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰، در هر حوزه ثبتی هیأتی با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام او و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکیل می‌شود. هیأت با بررسی مدارک و در صورت لزوم تحقیق و جلب نظر کارشناس رأی می‌دهد.
در اراضی کشاورزی و باغ، طبق ماده ۸ این قانون، نظر وزارتخانه‌های مربوط استعلام می‌شود. ماده ۷ هم برای ملکی که مالک عرصه و اعیان آن یکی نیست، حکم خاص دارد: اگر مالک عرصه مالکیت متقاضی را تأیید نکند، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند اعیان می‌دهد.
رأی هیأت قابل اعتراض است؟
ماده ۳ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ اداره ثبت را مکلف می‌کند رأی هیأت را دو نوبت به فاصله پانزده روز آگهی کند و در روستاها در محل الصاق کند. ذی‌نفع می‌تواند تا دو ماه از انتشار آگهی یا الصاق، اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهد و باید ظرف یک ماه از تسلیم اعتراض، دادخواست به دادگاه عمومی محل تقدیم کند.
اگر اعتراض در مهلت نرسد یا گواهی تقدیم دادخواست ارائه نشود، اداره ثبت سند صادر می‌کند. همین ماده ۳ تصریح دارد که صدور سند مانع مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
پرونده‌های ماده ۱۴۷ قانون ثبت چه وضعی پیدا کردند؟
ماده ۱۶ قانون تعیین تکلیف ۱۳۹۰ می‌گوید املاکی که در اجرای ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت در موعد مقرر برایشان پرونده تشکیل شده و هنوز به رأی یا قرار بایگانی نرسیده، طبق مقررات قانون تعیین تکلیف رسیدگی می‌شوند. هزینه‌های صدور سند در این مسیر را ماده ۱۷ همین قانون بر مبنای ارزش منطقه‌ای ملک تعیین کرده است.
بابک خونساری — وکیل دادگستری؛ عضو کانون وکلای مرکز از ۱۳۸۲